Durée d'un bail commercial : fonctionnement et renouvellement

Le contrat de bail commercial est un contrat de location qui suppose qu’un bailleur offre à un locataire (aussi appelé le preneur) la possibilité d'utiliser un local destiné à l’exploitation d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale, en contrepartie du paiement d’un loyer. Ce local commercial devra être dédié à l’exploitation d’un fonds de commerce.

Ce contrat de bail commercial bénéficie d’un régime juridique particulier. En effet, l’activité du locataire est souvent dépendante de ce local. Il est donc nécessaire de prévoir des dispositions telles que la durée du bail commercial pour assurer la pérennité de l’activité commerciale.

Quelle durée prévoir dans un contrat de bail commercial ?

Durée initiale d’un contrat de bail commercial

En principe, la durée minimale d’un bail commercial est de 9 ans minimum. Toutefois, les parties au contrat (bailleur et preneur) peuvent convenir de prévoir une durée du bail de plus de 9 ans, sans toutefois opter pour une durée illimitée.

Un bail commercial peut être conclu pour une durée de 12 ans. Cependant, il est possible d’aller au-delà, en concluant un “bail emphytéotique”, par acte notarié. Ce bail pourra aller jusqu’à une durée maximale de 99 ans.

Durée à respecter pour faire une demande de résiliation 

La demande de résiliation de la part du locataire

La durée minimale d’un contrat de bail commercial est de 9 ans, mais le locataire peut faire une demande de résiliation tous les 3 ans à compter de la signature du contrat de bail commercial. Cette demande de résiliation de la part du locataire peut intervenir sans motif particulier. On parle en pratique d’un “congé triennal”. En pratique, c’est pour cela que le bail commercial se nomme aussi “bail commercial 3, 6, 9”.

Pour résilier le contrat de bail commercial, le locataire doit donner congé au bailleur au moins 6 mois avant la fin de la période triennale ou de la durée du bail commercial.

Exemple : si le terme initial du bail commercial est le 1e janvier, le congé du locataire doit être donné avant le 1e juillet. Si le congé est donné trop tardivement, il prendra effet à la fin de la prochaine période triennale.

Il doit signifier la décision de résilier le contrat au bailleur :

• par acte d’huissier, si le bail est résilié à son terme ou au cours de la période de tacite prolongation ;
• par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec avis de réception dès lors que la résiliation se fait à l’expiration d’une période triennale ou au titre d’un départ à la retraite.

Toutefois, il existe des exceptions permettant au locataire de mettre fin au contrat de bail de manière prématurée. Tel sera le cas lors d’un départ à la retraite, en cas d’invalidité ou encore en cas d’incendie.

Bon à savoir : en cas de manquement du bailleur à ses obligations contractuelles, le locataire à la possibilité de mettre fin au contrat de bail.

La résiliation du bailleur

Si le bailleur souhaite mettre fin à un contrat de bail commercial, deux possibilités lui sont ouvertes :

• refuser la demande de renouvellement de bail du locataire ;
• donner congé au locataire : le bailleur doit le faire par acte d’huissier de justice, et ce, 6 mois avant l’expiration de la période triennal ou du bail commercial. Si le congé intervient trop tardivement, ses effets sont reportés à la prochaine période triennale, au même titre que le locataire.

Si le bailleur décide de donner congé au locataire, il est nécessaire de préciser les éléments suivants :

• les motifs du refus de renouvellement ;
• la possibilité pour le locataire de contester le congé sur le bail commercial ;
• la possibilité pour le locataire de demander une indemnité d’éviction. Pour obtenir le paiement de cette indemnité, le locataire doit saisir le tribunal judiciaire, et ce, dans un délai de 2 ans.

Quelle durée pour le renouvellement d’un bail commercial ?

Durée renouvellement bail commercial

Le bail commercial prend fin à l'issue de la période de 9 ans. Le locataire bénéficie du renouvellement de son bail. Ainsi, toute clause dans un contrat de bail qui vient interdire le renouvellement du bail est considérée non écrite.

Le renouvellement du bail commercial n’est toutefois pas automatique lorsque le bail arrive à expiration. En effet, le locataire doit faire une demande de renouvellement.

En cas d’une demande de renouvellement de la part du locataire, le refus du bailleur doit intervenir dans un délai de 3 mois. Si aucune réponse n’intervient au cours de cette période, l’acceptation du bailleur est réputée acquise et le bail est renouvelé automatiquement.

À noter : si le bailleur change d’avis après avoir refusé le renouvellement, il peut notifier son acceptation au locataire, par acte huissier ou par lettre recommandée. Dans ce cas, le nouveau bail prendra effet le jour de la réception de la notification.

La tacite prolongation 

Dans le cadre d’une tacite reconduction du bail, les effets du contrat sont poursuivis automatiquement, ainsi que les effets des clauses insérées dans le contrat de bail. Dès lors, il n’est pas nécessaire de rédiger un nouveau contrat de bail. Il est seulement prolongé pour une durée indéterminée.

Les conditions du contrat restent identiques. En principe, le loyer est identique, mais une augmentation du loyer du bail est possible. Cependant, la modification n’est pas obligatoirement revue à la hausse.

À la différence du contrat initial, la prolongation tacite du bail entraîne comme conséquence une modification du mode de résiliation du bail commercial.

Le congé peut être délivré au terme de chaque trimestre civil, au moins 6 mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Si la durée du bail commercial dépasse 12 ans, le bailleur a la possibilité de déplafonner le loyer en revoyant le loyer à la hausse.

À noter : il est possible de rédiger un avenant au bail commercial pour prévoir des durées plus longues à respecter.